文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购cos180°是多少，cos180度等于多少房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàncos180°是多少，cos180度等于多少)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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