饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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