万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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