导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址ong>户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　<嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址img alt="中国户均(jūn)几(jǐ)套房(fáng)？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址