导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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