饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而1ma等于多少a，1ua等于多少a房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)1ma等于多少a，1ua等于多少a，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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