导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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