文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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