饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费吴亦凡还出得来吗标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担吴亦凡还出得来吗(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de吴亦凡还出得来吗)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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