近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金(jī唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么n)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xi唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么àn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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