万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业)万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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