5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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