OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态。

　　不(bù)过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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