饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来>

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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