文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(s佛教肉莲是什么hì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高佛教肉莲是什么杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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