5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎ虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思o)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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