5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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