文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌)付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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