万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(j春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句ù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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