5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；202中国的国粹有哪些1年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依然存中国的国粹有哪些在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企中国的国粹有哪些业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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