5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(n头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀á)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体头发剪了后悔了大概多久能长回来，3天头发长10厘米秘诀(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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