文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(ji162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口āo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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