5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(s世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么hì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(y世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么āng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人(r世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么én)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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