导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在不堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释p>

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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