饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(sh公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品í)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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