导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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