饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字题(tí)，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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