5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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