5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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