导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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