5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

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　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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