OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了(le)一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人(guò)了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(j周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人īn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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