导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(50g是几两 50g是一两吗jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　50g是几两 50g是一两吗人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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