万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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