文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(ch恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思éng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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