“现(xiàn)在的房(fáng)地产很难再(zài)出现像过去(qù)十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的(de)愈加明显，让机(jī)构和投资者的(de)关(guān)注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已经双杀(shā)到(dào)了(le)最底部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标(biāo)的(de)公(gōng)司出现(xiàn)爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背(bèi)景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的(de)开发(fā)资金来源，可(k两丈等于多少米ě)以发(fā)现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明(míng)显的分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的(de)房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对(duì)较好，但没有国(guó)资背景的民营房企股价大(dà)多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的(de)国(guó)央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得上(shàng)完(wán)全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家(jiā)房企进行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了(le)很多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一(yī)半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中(zhōng)在强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求(qiú)不得高(gāo)于(yú)100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利发(fā)展等房(fáng)企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集(jí)团等(děng)房企(qǐ)在践行较积(jī)极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同(tóng)一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机构更加看好国(guó)央(yāng)企，但(dàn)这也并(bìng)不(bù)意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根(gēn)据一(yī)季报，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩两丈等于多少米(jì)表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多(duō)维度都两丈等于多少米表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有近七成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中游(yóu)环节，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房时代，所以对(duì)地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越(yuè)多。美(měi)国过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了(le)半壁(bì)江山。需要强调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时重仓的(de)房(fáng)地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在(zài)困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只产品也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道(dào)公(gōng)司金牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场(chǎng)化(huà)应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的(de)绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还(hái)能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大(dà)的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定(dìng)位和(hé)比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 两丈等于多少米