文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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