OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目(mù)前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成(ch发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强éng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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