导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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