饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目、服务乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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