饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。<虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么/p>

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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