近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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