导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(j送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由ū)民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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