OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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