5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举(春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对trong>头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对