近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。邵阳学院是几本大学基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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