近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(j女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌í)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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