导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次g>中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tàapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次o)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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