一线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房(fáng)指导价(jià)的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么(me)这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎(hū)是最后(hòu)一个还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策(cè)的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核心城市(shì)。所以(yǐ)，深圳的一举一动(dòng)都具有风向(xiàng)标意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人(rén)士指出，深圳二手房指(zhǐ)导价(jià)如果取消，首先有利(lì)于深圳二(èr)手房回(huí)暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖有利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最后深(shēn)圳楼市(shì)回(huí)暖有利于(yú)全国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核(hé)弹(dàn)调控(kòng)”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房指导价”正式(shì)结束。传(chuán)言称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以网签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价真(zhēn)正变成了“参考价(jià)”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方文件(jiàn)。据证券时报(bào)21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式(shì)通知，目(mù)前仍按(àn)参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持续(xù)的关(guān)注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监(jiān)严(yán)跃(yuè)进认为，本次政策(cè)大概率为真(zhēn)，更多体现为(wèi)银(yín)行(xíng)贷款等领域按(àn)照新(xīn)的规则进行(xíng)，但(dàn)不会出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是(shì)不用发(fā)文(wén)件的。毕竟(jìng)可(kě)以“窗(chuāng)口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二手房(fáng)指导价横(héng)空出世(shì)。当时，深圳一口(kǒu)气(qì)公布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安中心(xīn)区的(de)高(gāo)价(jià)盘，直接按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大(dà)家还不(bù)觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了这(zhè)两年的痛(tòng)苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级(jí)”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的房子，如(rú)果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首(shǒu)付3成即300万；如果(guǒ)指导价(jià)打七折即(jí)700万，那(nà)么首(shǒu)付3成210万，加上(shàng)需要全款支付的部(bù)分(fēn)，实际首付去到了510万苏三起解的故事，苏三起解的故事简介，相当于首付(fù)5成了（多(duō)给(gěi)210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家(jiā)，失(shī)去了购房(fáng)能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二(èr)手房参考价以(yǐ)后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多(duō)个城市陆(lù)续跟进。事实也确(què)实(shí)证明(míng)了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计(jì)，实施(shī)二手房指导价的10个城市，有8个挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价(jià)只有6个同(tóng)比上涨，其他的(de)泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有(yǒu)家研(yán)究(jiū)中心(xīn)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)：成交量(liàng)上，二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近(jìn)二十年最(zuì)低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指导价发(fā)布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及(jí)接近参考价的(de)房(fáng)源占比(bǐ)大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历(lì)其(qí)中(zhōng)的人，才能(néng)深切(qiè)的感知其威力(lì)。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一(yī)位码农三年前高杠杆买(mǎi)了2套华润(rùn)城，月供12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产(chǎn)。据媒体推测，如(rú)果案(àn)例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价(jià)格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加这三(sān)年的房贷和持有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批(pī)人(rén)这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区(qū)房神(shén)话不再，房产中介的(de)日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指导(dǎo)价的(de)城市陆陆续(xù)续(xù)低调退出(chū)，目(mù)前只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线城市也不端着(zhe)了(le)。

　　近(jìn)日(rì)，北京(jīng)在房山区试(shì)点多(duō)子女(nǚ)家庭和职(zhí)住(zhù)平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计(jì)分(fēn)制度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最新公(gōng)布的(de)3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手房价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海(hǎi)已(yǐ)经同比增长了(le)，其他二线(xiàn)城市(shì)如杭州、成都、南(nán)京、合(hé)肥等城(chéng)市价格(gé)都是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面(miàn)可(kě)能更急。3月份，两部(bù)门联合发文，全面推动二手房“带(dài)押过户”全国(guó)实施，这是一条(tiáo)被广泛好评(píng)的新政。对(duì)于激(jī)活二手房交易，具有定海神针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更(gèng)是指出：建(jiàn)筑业(yè)、房(fáng)地产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理(lǐ)解(jiě)一下这两(liǎng)个(gè)词(cí)，意(yì)思就(jiù)是——顶梁柱(zhù)如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一(yī)大波正在路上...

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