近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现阿富汗是哪一年灭亡的金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)阿富汗是哪一年灭亡的信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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